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【独家踩盘】威海最后的价值洼地:南海新区?荣成市区?还是石岛区域?
2018年05月11日 17:21   
[导读]近期,由于青岛等地限购政策的影响,大量的资金流入到威海南海新区和荣成。外地看房团,炒房客,投资度假旅游的人群相继涌入威海市场,以南海新区和荣成最为典型和火热。
    导读:近期,由于青岛等地限购政策的影响,大量的资金流入到威海南海新区和荣成。外地看房团,炒房客,投资度假旅游的人群相继涌入威海市场,以南海新区和荣成最为典型和火热。近期,有很多朋友通过威海房产超市网后台工作人员和公众号平台向我们了解以上三个区域的发展情况和楼盘比较,南海新区怎么样?石岛凤凰湖好不好?买了哪个区域能增值?我们深感外地朋友甚至很多本地朋友对南海新区、荣成市区、石岛三个区域都是一头雾水,鉴此,本文将从以下几个方面具体阐述三大区域的区位、优劣势比较及不同需求的楼盘分析,其中将主要对南海新区和石岛进行对比。

一 行政区划与政策



威海行政区域划分

先看官方文件:
    2013年1月26日,威海市委决定,设立威海南海新区工作委员会,作为市委的派出机构,在市委的统一领导下,负责威海南海新区党的建设工作。南海新区区位隶属于文登区,新区管委会行政上属于威海市委、市政府的派出单位。
    2005年1月石岛撤镇设管理区,荣成市石岛管理区,作为荣成市政府的派出机构,隶属荣成市人民政府,规格为副县级,将石岛镇和宁津镇整建制划归石岛管理区。
    简单来说,南海新区行政上是直属威海市的派出机构,而石岛是属于荣成市的派出机构,行政级别上是有差距的。在南海新区的远期规划上,有将石岛纳入的远景。(个人觉得可能性比较小,原因请见下文)虽然南海新区的格局更大,起步阶段只有泽库,小观两镇。而石岛,拥有整整六个街道办事处(港湾街道、斥山街道、桃园街道、东山街道、王连街道、宁津街道),可以初见两个区域面积和经济发展面上是有着很大的差距的。
    了解了这些,我们再去理解荣成和南海新区的发展差异就很容易了。

二 基础设施建设及社会经济发展水平




    在基础设施建设面上,荣成市的更齐全、成熟、程度更高一些,虽然南海新区拥有一定的经济、财政税收管辖权,但荣成毕竟是百强县级市,作为县级市政府,无论是政策,商圈发展,交通医疗教育等基础设施建设,对于外来人口的吸引来说,荣成市目前并且在相当一段长时间内是绝 对领 先的。所以为什么要先讲行政区划,原因就在这里。
    众所周 知,荣成是全国百强县,GDP非常亮眼,自然环境优美,空气质量好(自由呼吸,自在荣成的宣传口语现可见于动车组、外地高铁站、机场、地铁站等),北东南三面临海,半岛极长的海岸线上拥有丰富的渔业资源,优质的沙滩,海水,公园等,依托于早期的渔业资源和对韩窗口,改革开放初期甚至,建国初期就致富了一批本地居民。可以说县强民富的荣成是山东半岛尽头的一颗海上明珠。也是荣成本地人出门在外以山东荣成人自豪的实力和底气。
    是的,这其实会令很多外地朋友听了头疼,就跟威海人不太乐意说自己是跟“煎饼大葱”画上等号的山东人一样,更富有的荣成人喜欢称呼自己是荣成人,而石岛人则会直接称自己是石岛人而一般不会加前缀“荣成”。这是为什么呢,我们从面上看,石岛管理区的GDP几乎是每年占到荣成这个强县GDP的一半,这个概念上,几乎可以说,荣成有着两个市区的。荣成市区拥有的教育,医疗,交通,工商业,在石岛都可以找到二代版本,甚至有些方面远超荣成市区。
    关于石岛的故事很多,很丰富,大家有机会的话可以多听本地人了解一下石岛地区到底有多富有:我舅姥爷家现在还有一张他当时五六十年年代在石岛工作的照片,据他所言,是当时最 好的照相馆,而舅姥爷当时是住在现在的威海城区的...要知道,在五六十年代,石岛地区几乎是不种地的!富到不用种地就可以满足生活的地步,而荣成市区(崖头)是种地的,现在在荣成市区一些知名小区旁边就可以看见原本的承包地,这个在石岛是很难见到的。
接下来我们以下在几个方面对比南海新区和石岛管理区。
1 港口建设
    威海南海新港一期两个万吨级泊位、4996米的引堤、工程码头、堆场等主体工程全部完工,并于2013年12月通过省交通运输厅质监站交工验收;同时,二期防波堤工程正加紧进行,南海新港二期工程主要包括建设3677米防波堤、两个5万吨级通用泊位和14.7公里5万吨级航道。威海南海新港远期规划为30万吨级的泊位,将发展成为威海港南翼新的大型综合性港区。
    石岛以港闻名,以渔强镇,经济实力雄厚,是中国北方最大的渔港。1988年12月5日石岛港经国务院批准为国家一类开放港口,成为胶东半岛首批开放的一类对外开放港口。石岛港是韩国离中国最近的港口,拥有众多国内外客运货运线,也是货物集散地,发展很成熟。
    所以,单论目前的港口经济实力,似乎是没有可比性的,石岛在各个方面都要在现阶段远远领 先。而南海新区的牌,在于格局和规划,真正做好了的话,未来的潜力一定是非常大的。
2 基础设施及周边配套
    在这个层面上,目前阶段,依然是石岛要优于南海新区很多的。不论是医院,教育,初等教育,文化旅游资源,石岛是要优于南海新区的。南海新区的成长在于纵向对比,南海新区医院,实验高中,汽车站,从无到有的速度是很快的,在短时间快速成长起来的一个新区。所以基建方面的设施虽不如荣成成熟,但是是更新的,看起来更干净让人舒适的。
    两个区域均没有城际铁路,在远景规划中将会建有城际南线路过两地设站,距离机场的距离石岛更近一点,距离威海市区大体相同。
    在文化娱乐方面,石岛以传统方式和形式居多,而南海因有高校的入驻、福地等游乐设施、沙雕节和音乐节的形式更为现代和多样一些。
3 地理自然环境
    在这个方面,笔者认为,南海新区的自然条件是更优越的。海水上讲,石岛湾的海水由于渔业、船舶、机械、化工企业的发达,难免水质会受到影响,沙滩上的细腻程度也逊色与南海新区。
    石岛的地形丘陵为主,大平地较少,而南海新区基本一马平川,非常有利于经济建设和规划发展。其次,南海新区最亮点的莫过于无数个售楼员津津乐道的万亩黑松林制造的“负氧离子”,空气质量对宜居养生还是非常大的。

三 荣成市区、南海、石岛楼盘的对比分析



石岛区域

    整体来说,一线海景的高端小区荣成的贵一点。别墅项目南海的多一些,并且有一些本地政要留有。普通住宅南海沿海的小区的均价南海新区和荣成市区大体差不多,石岛的平均价格更低一些。南海风格多样,产品类别差异不大,风情万种的苏格兰,地中海,江南城,也有本地口味的金猴……等等,很多都是大同小异,依河,沿海,黑松林,垂钓。大都是养老,度假。花花水水,看多了容易审美疲劳。荣成的项目(包括石岛,其实这边楼盘周边配套医院超市商场足够生活用,对比荣成市区稍显不足,市容环境不比荣成市区,城际交通条件一般。)层次就比较丰富,公寓式住宅,海景住宅,大平方小平方,度假公寓,别墅,高层,洋房,错落别致。周围也有本地刚需盘,海草房。南海的感觉还是以争夺养老群体为主。
    南海新区未来的方向和格局是很大的,未来的潜力是不错的,投资的话可以考虑长期持有。南海新区的楼盘大部分都是比较有特色的海景房和临海临湖盘,打造的是以休闲娱乐为主的,度假养老需求的楼盘。
    南海新区同类产品中,开发商口碑实力综合来看,不错的有金猴,江南城,倪氏清岛湾。三者比较而言,清岛湾的位置更加靠海一些,江南城的楼盘更有江南特色一些,户型绿化物业品质都非常高。而金猴相对而言是本地有品牌口碑得的发商,主要是户型做的比较方正,产品受大部分人包括很多本地人的喜爱。三者都沿河,离海的距离依次递增,追求看海的话,清岛湾的性价比最高一些,追求南海新区的一个极 致品质小区来说,我个人觉得江南城是最 好的选择,当然价格也基本是这些小区里面最高的。而对考虑舒适度和居住感受方面的朋友来说,我会推荐你南海名居,南海小区大体有这么三类特色比较鲜明的产品。另外,大开发商的还有卓达集团的楼盘,楼盘性价比很高,一期周边配套也是比较齐全的,距离汽车站,高校中学,以及将来的商业广场都是五到八分钟的路程,但是由于近期开发商出现了一些融资问题,房证下来的时间可能会拖的很晚。其它的如海纳名苑整体的小区品质和户型装修属于金猴类产品之下的一个楼盘(同样的特点,但价格略低)  再有就是碧海云居,南海半岛,海湾公馆,翡翠城等大众化的一些楼盘。
四 结语
    关于南海新区与荣成市区、荣成石岛的区域对比分析,限于篇幅和个人水平,本期我们就跟大家分享到这里,大家有更好的了解和建议,欢迎留言垂询。希望本篇内容对您了解威海,置业威海有一定的帮助,能够帮助威海人和“新威海人”更客观理性地买到让自己满意的房子,这就是我们用心做这件事的初衷。更多精彩的内容,请关注威海那点事,我们后期将对荣成和南海新区的楼市进行持续不断地关注和分析,敬请期待。



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