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【原创】第一手判断:威海楼市或已开始局部泡沫化
2018年05月04日 17:33   
[导读]又是一个疯狂的五一!威海所有的楼盘,市区、荣成、乳山及南海,大多数楼盘都销售火爆。青岛限购之后,威海被瞩目的程度变本加厉。财大气粗的炒房客一掷千金

【写在前面】又是一个疯狂的五一!威海所有的楼盘,无论市区,还是相对偏远的荣成、乳山及南海,大多数楼盘都销售火爆。外地人很多,尤其青岛限购限售之后,威海被瞩目的程度变本加厉。财大气粗的炒房客一掷千金,曾经像买白菜一样买房的场景再次出现。本地人也被震惊了,无论是刚需还是改善型需求,在看不到天花板的房价走势前,很难冷静克制,也被裹挟着加入了抢房大军。火爆的行情,持续了整整一年,并未消停,也看不到终点。作为威海这一波行情的见证者及参与者,作为一个有坚守、有良知、有独立见解的自媒体平台,我们还是希望发出一些不一样的声音,尽管这个声音在行业内显得不太和谐,甚至会直接影响到我们的收入来源。

本期核心观点:

■威海房价的这一轮上涨只是全国三四线城市普遍补涨大环境下的一朵小小浪花,全国几乎所有三四线城市在过去一年都出现了30-40%左右的上涨,甚至许多十八线鸟不拉屎的小县城也出现了一房难求的情况。以大格局、大市场看威海楼市,威海楼市并无特殊之处。只是当局者迷,看到房价上涨了,本地参与者便会找出各种理由进行解释,比如总理考察,比如环境因素,比如外地人炒房等等。这些理由其实不值一辩。

截止2017年底,威海房产的租金回报率为2.9%,处在百城第41的位置,明显高于上海、北京、深圳等一线城市,1.5%-2%之间;也高于烟台(2.5%)、青岛(2.4%)、济南(2.1%)等兄弟城市;但显著低于南方同类海滨城市北海(3.5%及海口(3.4%)。同期,银行理财产品以及余额宝等互联网货币基金,年化收益可以轻松实现5%。

1、不必过分解读威海楼市的这波行情

去年四月,李克强总理视察威海。对于长期生活在新闻联播中的人来说,国家领导人去地级市考察调研,过于司空见惯,不必过度联想。但,这件事儿,在官本位思想较为浓厚的威海,还是激发出了较高的民众热情以及对美好生活的向往。

也就是从去年四月开始,威海房地产市场在沉寂了四年之后,迎来了一轮轰轰烈烈的上涨,一年之内,市区新建房屋均价从7000元直线飙升并一举突破万元大关,平均涨幅40%左右,青岛路周边的不少中高端的品牌楼盘更是一年翻倍。威海楼市的这轮上涨,至今仍在延续,甚至在旅游很是清淡的二三月份,依然出现了一房难求、开发商频发调价的状态。

关于此轮上涨的原因,威海市民的想法很简单,一是认为威海环境好,宜居,价格涨起来也正常,二是认为李总理来了,等于为威海在全国打了广告,外地人都过来炒房,价格自然也就上去了。老百姓的想法很简单,乍一听也是这么回事儿,家长里短,传播的多了,本地人对此也就深信不疑了。威海的开发商,售楼处操着一口标准普通话的售楼姑娘,她们解释,除了李总理考察及环境宜居的因素,还加上了几条,比如恒大、华发这种大开发商的带动牵引,比如青岛济南等周边都限购了只能跑威海,比如高铁开通了外地人越来越多。外地人来威海抢房,价格当然就压不住了……

有意思的是,也就是两年前,威海总体商品住宅去库存周期超过30个月。彼时,对于威海楼市前景,市民普遍不看好,大多数认为威海房子太多,拆迁户谁家手里没有个两三套,卖给谁?开发商更是表现悲观,房子卖不动,售楼处见谁都是上帝,大爷一样伺候着。也就才过去一年多,威海楼市迅速复苏,一根阳线改三观,一夜之间,所有参与者都成为房地产市场的多头,永远看涨,空 前乐观,很是疯狂。事实上,追涨杀跌的现象,楼市与所有投资品种一样,既是人性映射,也是市场规律。房价涨时永远看涨,无视利空,跌时永远看跌,利好也是利空。

事实上,威海房价上涨只是2017年三四线城市普遍补涨大环境下的一朵小小浪花,全国几乎所有三四线城市都出现了30-40%左右的上涨,甚至许多十八线鸟不拉屎的小县城也出现了一房难求的情况。以大格局、大市场看威海楼市,威海楼市并无特殊之处。只是当局者迷,看到房价上涨了,本地参与者便会找出各种理由进行解释,比如总理考察,比如环境因素,比如外地人炒房等等。这些理由其实不值一辩,早在2005年四月,时任国家主席的胡锦涛还来过威海呢,再说威海二十年前就已经是联合国人居城市了,外地人买房也不是一 天两天。因此,所有关于威海楼市的特殊化解读,立论上其实都站不住脚。威海这一波上涨的道理只有一个,因为小城市都在涨价,所以威海也就涨了。大势滔滔,根本无需任何理由。

那么问题来了?为什么会出现一波普涨行情?这就是个宏观课题了,有说是政府涨价去库存,有说是棚改货币化补偿刺激需求,有说是中产觉醒冲刺进行资产配置,又说是M2长期超发最终还是留到了房产池子……关于中国楼市的判断,短期是涨是跌,更是永远没有定论。但是,根据一些国际公认的指标,威海楼市是否已经显现泡沫,却还是有一些可以参考的指标。



威海市房价



环翠区房价



经区房价



高区房价

2、威海租金回报率:进入泡沫区间

投资性购房主要有两种退出途径,一是将房产出租,通过回收租金来收回成本或收益,这就需要看不同城市的租售比;二是通过低买高卖来赚取差价。静态租赁回报率计算方法是一年租金/房屋价格。根据SOHO中国董事长潘石屹的观点,“中国的地产市场租金回报率太低,不到3%。”作为比较,参考美国、日本等国家,适合投资的楼市回报率在5%以上,然而国内100城的普通住宅回报率均在5%之下。

关于全国城市的租房回报率水平,我们这里引用腾讯信息可视化实验室联合云房数据研究中心的最新研究成果。该研究以100个城市普通住宅2017年平均租房回报率为样本,以不同城市每平米均价及每平米房租为维度,来推算这些城市普通住宅的租售比。

通过分析发现,100个城市中只有7个城市的租金回报率在4%以上,分别是南阳、遵义、江门、乌鲁木齐、哈尔滨、大庆、西安。住宅租金回报率最高的是三线城市南阳,南阳普通住宅的房价是3494元/㎡,租金是14.5元/㎡,租金回报率在4.99%。南阳的租金回报率为何最高?腾讯信息可视化实验室通过分析100个城市的平均房价和租金发现,南阳通住宅的每平米房价不仅是42个三线城市中最低的,也是100个城市中最低的。有50个城市的租金回报率在2%—3%,其中二线城市占了19个,三线城市占了25个,四线城市占了6个。也就是说住宅租金回报率在2%—3%的城市主要集中在三线城市。

其中,威海的租金回报率在2.9%,处在百城样本第41的位置,明显高于上海、北京、深圳等一线城市,1.5%-2%之间也高于烟台(2.5%)、青岛(2.4%)、济南(2.1%)等兄弟城市,但显著低于南方同类海滨城市北海3.5%海口3.4%)。

从这个角度分析,威海房产2.9%的出租回报率虽然在全国处于平均水准,但参照国际欧美国家楼市(5%回报)及国内利率环境(无风险理财收益可以4-5%),如果未来房价不再上涨甚至下跌,目前持有本地投资性房产的风险已经开始显现。同时,考虑到“房子是用来住的、不是用来炒的”政策背景以及不少城市开展住房租赁试点工作的现实环境,现阶段,在威海炒房确实需要慎重

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