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威海双岛湾、滨海新城:不可能失败的双城开发模式
2018年03月01日 17:08   
[导读]威海各区域综合发展实力及整体宜居水平的比较分析,定量分析为辅,不构成投资置业建议。作为区域潜力分析的末节,进一步分析朋友们关注最多的东部滨海新城及双岛湾未来发展潜力
       前文主要作定性分析,简单对比了威海各区域综合实力及未来发展潜力。很多朋友留言抱怨,说你怎么把文登给吃掉了?
       细说:威海区域划分图,你知道威海具体怎么划分的吗?(上)
       威海哪个区最 好?威海区域划分及区域分析(中)
      关于文登综合实力及发展潜力的分析,依然回到对比的角度,首先上一张威海各区域2017年经济总量及增速统计图。

      仅从经济总量来看,威海两区两市中,荣成第一,环翠第二,文登第三,乳山第四,其中乳山经济总量较其他区域差距较大,已经成为全市重点拉动扶助的薄弱环节;从经济增速看(实际增长),环翠第一,荣成第二,乳山文登大致相当。考虑乳山及荣成是县域经济,乡镇农村面积及人口分布占比较大,真正的城市中心区经济总量应该大打折扣,城市建设及现代经济发展水平,总体上应该远逊于环翠区。文登撤市并区不久,整体上也可参照县域经济比较分析。
      如此调整之后,仅考虑中心城区经济总量及未来发展潜力,笔者认为大致排序如下:环翠中心区第一、高区第二、经区第三、荣成城区第四、文登市区第五、临港第六、乳山城区最末。如果再综合考察规模以上企业分布情况,产业结构成长潜力,以及居住环境舒适度,笔者认为,高区第一、经区第二、环翠中心区第三、荣成城区第四、文登市区第五、临港第六、乳山城区最末。
      以上是笔者关于威海各区域综合发展实力及整体宜居水平的比较分析,定性分析为主,定量分析为辅,均是一家之言,仅供参考,不构成投资置业建议。特此声明。
      下面,作为区域潜力分析的末节,笔者决定进一步分析朋友们关注最多的东部滨海新城及双岛湾未来发展潜力。
      1、双岛湾及滨海新城:科学规划的必然产物
      熟悉威海及城市规划的业内人士,有兴趣可以研究一个重要文本,《威海市城市总体规划(2011-2020年)》。威海自87年建市以来,有两项工作,在省内甚至全国为外界所称道:一是城市规划设计的专业水平,二是生态保护的超前意识。关于双岛湾及东部滨海新城开发的整体方案,威海市规划局进行了大量的调研,并邀请顶 尖团队进行方案设计,最后落实为指导五年开发建设的纲领性文件。很多习惯拍脑瓜质疑区域发展规划的人往往不看规划文本,由此喷薄而出的质疑自然也就不足一提。
      回到《规划》内容。
      规划区中提到了行政区划内容,笔者在系列 文 章的上篇已经分析过。“环翠区的全部行政辖区范围,区内包括三个派出机构:威海火炬高新技术产业开发区、威海经济技术开发区和临港经济技术开发区,总面积为777平方公里。”略过不表。
      《规划》关于威海城市性质的表述为,“山东半岛的区域中心城市,全国重要的海洋产业基地、滨海旅游度假和生态宜居城市”,这种定位基本完全符合威海的资源禀赋及产业特色。这一性质及定位再次指导了威海今年开年之后最重要的一个纲领性建设文件。2月23日,威海市正式亮出了动能转换的“威海方案”——《威海市新旧动能转换重大工程总体方案》正式印发。《方案》以省总体方案为指导,明确了实施新旧动能转换重大工程的总体要求,提出打造蓝色创新城市、医疗健康城市、高端智造城市、时尚创意城市的发展定位。蓝色创新城市、医疗健康城市、高端智造城市、时尚创意城市完全契合《规划》关于城市性质的定位并进一步延伸出地方产业特色。
      重点来了。《规划》在空间发展方向方面,明确提出了未来城市开发布局的整体思路——
      “规划中心城区的城市空间发展方向及策略为:南北对接,西优东拓。
      南北对接:即重点发展临港区,优化经区用地布局,加快推进中心城区和文登城区的空间对接。
      西优:合理发展西部双岛湾地区,加强城市近郊区海滨资源的保护与预留。
      东拓:依托威海新港的建设,发展东部崮山地区。泊于镇、桥头镇一带预留城市发展用地和生态空间,预先考虑行政中心建设的可能性。”
      笔者认为,南北对接的思路,意在通过重点发展临港区,加快推进中心城区和文登城区的空间对接,目的是为了区域大融合,实现全域、城乡一体化发展。如果简单类比,南北对接有些类似于京津冀一体化做大面牵引的延伸工作,对接重于开拓,融合大于发展。这在环海盘山,市域面积狭长崎岖的威海,确属必要。
      而西优东拓,结合全做作字面理解,高区整体产业发展及中心城区建设水平已经处在优秀水平,进一步优化拓展的空间,只能向西到双岛湾,除此再无余地;东拓的规划中,明确提到了预先考虑行政中心建设的可能性,隐含的思路便是考虑市政府东迁,以行政资源带领人口及产业聚集,最终实现中心城区对荣成、文登、环翠、乳山的最 优半径辐射。如果简单作类比,东部滨海新城建设有些类似于雄安新区规划,雄安以京津冀等边三角带动区域均衡发展,滨海新城也试图在大跨度的行政区划布局中寻求最 优半径辐射。

威海整体规划图
        2、截然不同的开发模式
       笔者起初也严重质疑双城开发模式,在没有产业及人口主动流入的前提下,
       最终沦为烂尾或房地产炒作。在进行了大量调研分析之后,笔者改变了先前看法,转而旗帜鲜明看好双城未来开发前景。
       先来看双岛湾科技城。
       因为笔者长期生活在高区的缘故,数次双岛湾实地考察,对其拥有的自然景观资源赞叹不已。许多人对大海的只是,局限于阳光、沙滩、比基尼,对海湾基本一无所知。先普及一下海湾的知识。海湾是一片三面环陆的海洋,另一面为海,有U形及圆弧形等,通常以湾口附近两个对应海角的连线作为海湾最外部的分界线。与海湾相对的是三面环海的海岬。海湾所占的面积一般比峡湾大。发达国家地区的海湾,往往成为休闲度假的旅游圣 地及科技创新的前沿热土。在全国分别极少的海湾资源中,烟台威海之间的双岛湾,从自然风貌及生态保护角度,在国内绝 对是首屈 一指。
双岛湾是威海市区仅存的唯 一一片环境最美、面积最大、适宜开发建设的“处女地”。双岛湾三面环山,一面临海,一泓蔚蓝海湾镶嵌其间,两座美丽海岛凭海临风,四条河流蜿蜒于此交汇入海,融山、海、湾、岛、滩、林、河、湿地于一体,环境优美,生态和谐。双岛湾不但有着优越的区位优势,更有着稀缺独特的滨海资源,周边地区包括泻湖、湿地、山体、防护林、沙滩、岬角等一系列海滨稀缺资源,拥有国内无可比拟的海岸资源和自然景观。双岛湾外有海、内有湾、有河流、有湿地、有岛屿、有山脉、有可利用的土地,是一块能够全方位满足市场需求、毗 邻中心区、未被开发的处女地,具有极大的开发利用价值。规划的双岛湾科技城,将湾区空间与城市空间有机结合,外有岛、内有湾,外环海、内环山,形成“海在城中,城在山中”的独特城市空间形态。
如此得天独厚的大片自然生态景观,国内顶 尖的开发企业趋之若鹜,但威海市政府秉持环保优先、规划先行的姿态,一直不为所动,直到近年城市核心区域的人口及产业逼近饱和极限,才科学设计了双岛湾科技城的发展规划。


双岛湾规划
      双岛湾区域的开发模式是生态保护优先,产业集群引导,最后再慢慢导入人群居住。双岛湾的得天独厚的自然景观基本确保了该区域的人居吸引力,而规划中即将进驻的产业龙头形成的聚集效应,又进一步保障了该区域的经济成长潜力。关于双岛湾产业布局的分析,笔者不准备援引虚空的官方文 章,只以一张科技城及周边龙头企业分布图展示未来可能形成产业协同及人群聚集效应。图中三星集团现在应该更新为惠普中国,收购了三星的惠普原计划将产能整体迁移出威海,高区管委书记打着吊瓶率领招商团队,一路公关到中央部委及美国总部,最后不仅保留住了威海原有A4产能,并说服惠普将苏州A3打印机项目也转移至高区。这段精准招商故事成为去年威海乃至山东省业内典型案例。惠普产业链预计五年内将形成千亿产值的产业集群。此外,依托威高集团及制药龙头企业高标准建设的全国规模最大的医疗器械及生物医药产业园,以及国家 级的电子信息与智能制造产业园,基本都已经锁定了一批龙头企业及重大项目。拥有得天独厚湾区资源的双岛湾,在产业龙头率先进驻的驱动下,必然能从内到外吸引大量人口流入,从而造就一个极其美丽、高度宜居、产业繁荣的热土。


双岛湾企业规划
      再来看东部滨海新城。
      市政府出于战略优先度及财力分配的考量,在开发策略上,选择了优先开发东部滨海新城,而由财政及产业实力比较雄厚的高区自主负责双岛湾的前期基础设施建设。这种思路同样出自科学严谨筹谋,并无不妥。
      与双岛湾产业导入先行的开发模式不同,滨海新城采取的是行政资源注入模式,试图通过市政府整体东迁带动医院、学校、图书馆等社会资源导入,最终依托优美自然资源,带动区域内医疗健康产业及休闲旅游度假产业发展,最终全面辐射对接之前鞭长莫及的荣成及文登区域。滨海新城距市中心23公里,距荣成市、文登区均为35公里,交通条件便利,距城际铁路13公里、威海港7公里、空港20公里,高效便捷的交通网络,与新城“四横三纵”主干路网互联互通,将新城与广阔世界紧密相连。
      东部滨海新城总体规划面积191平方公里,包括泊于、桥头两镇全部辖区和崮山镇部分辖区。其中,核心区面积73平方公里,以泊于镇为主体,包括崮山镇、桥头镇部分辖区;启动区面积22.8平方公里,是近期新城开发建设的重点。新城建设用地规模为45平方公里,规划容纳40-45万人。威海东部滨海新城启动建设以来,致力于基础设施建设,逐步完善配套设施。截至2017年10月,新城累计开工道路42条、175公里,完成成大线拓宽、石家大道、金鸡大道等近103.3公里的主干道路路基施工和67.9公里的路面硬化,同时结合道路建设同步推进燃气、给排水等各类管线施工。总规划28公里的地下综合管廊全面启动建设,是威海市第一个开工建设的管廊项目,2016年4月入选全国25个地下综合管廊建设试点城市。截至2017年,新城累计完成绿化面积达到260万平方米;220KV港区输变电站和15万吨污水处理厂已经建设完成并投入使用;公交中心站项目一期已投入使用;新城热电项目一期年内投入使用,新城综合承载能力明显增强。2015年以来,新城陆续启动建设一批重点项目,其中公共服务区一期、龙山湖、威海一中新校区、市档案中心等在建项目快速推进,市廉政教育基地和公交中心站项目实现当年开工、当年封顶。2016年5月,国际经贸交流中心项目、格林豪泰逍遥小镇项目、新城医院及康养产业园项目正式签订合作协议。2016年11月24日,国际经贸交流中心正式开工建设。2017年8月10日,新城医院奠基仪式顺利举行。2017年9月,市委党校新校、市中职学校相继开学。
      在产业发展方面,威海东部滨海新城开发建设坚持“产城互动、城市融合”原则,依靠城市建设引 领产业发展,通过产业培育城市经济,实现以城促产、以产兴城,新城明确医疗健康、文化教育、休闲旅游、金融商务等主导产业发展方向。



东部滨海新城规划
      东部滨海新城规划
      滨海新城区域的自然景观资源及产业基础虽然比不上双岛湾科技城,但行政中心的迁移必然带动大量社会资源及高端人群的被动流入,同时再结合新城高标准规划设计的城市基础设施及海岸线旅游资源,着力在医疗健康、文化教育、休闲旅游、金融商务等高端服务业方向发力,便能真正实现“产城互动、城市融合”的规划目标。
      毫无疑问,滨海新城能否成功的关键在政策稳定预期,即市委市政府是否有可能持续投入滨海新城开发,并最终实现行政中心的整体迁移。许多人担心一届政府一张图,关于这个问题的讨论,相对敏感,笔者只用以下新闻内容回应:
      值得一提的是,上述表态是在孙述涛书记确定已经升任山东副省长之后的会议上作出,市长张海波也作了坚决表态。更多的政策内涵,各位可自行领会。总之,一张蓝图干到底,从政治经济角度分析,妥妥没问题。

      3、几乎不可能失败的双城开发模式
      去年愚人节,千年雄安新区横空出世的消息,被不少公知解读为不可能实现的愚人节谎言。公知们基于本能质疑态度及对各地新城建设泡沫的简单经验分析,便武断认定了雄安的悲观前景。直到日前修宪的消息突然重磅发布,坊间再难听到关于雄安的质疑。在威权体制的中国,强有力的中央集权及稳定的政策预期,必然能够集中力量干成举世瞩目的大事,这在中国历史实践中屡试不爽。这一次,在千年大计、国家大事的雄安新区建设方面,中央有大决心、大勇气,举全国之力,用十年时间,必然可以造就一座超级宜居且充满现代感的未来城市。
同样,许多人依然质疑东部滨海新城及双岛湾的未来发展前景,理由无非是经济总量3000亿、人口不足300万的威海,凭什么吸引产业和人才,平地再造一座新城?
      笔者对上述基于简单经验分析的质疑不屑一顾。首先双岛湾雄厚的产业基础以及得天独厚的宜居环境,必然吸引人口的大量流入,东部滨海新城行政中心的迁入以及高标准建设布局的休闲旅游及健康医疗产业,也必然吸引大量本地及旅居养老人群;其次,对于很多人担心的人口流入问题,即便完全参照相对繁华的经区目前人口密度(经区常住人口19万),推算滨海新城及双岛湾各自只需10万人口,便基本可以成型。而每个区域人口流入,一看本地人口的自然增长率(山东人口出生率及二胎生育意愿全国第 一),二看宜居城市的人口吸引力(养老、旅居及移居人群持续涌入),三看同城人口居住改善的流动迁移(就业及居住聚集),区区10万增量根本没有任何难度。





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