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威海业主注意:关于业主与物业那点事
2018年01月12日 14:19   
[导读]威海买房,很多人大多关注的只是开发商和楼盘位置、价钱。如果你忽略了物业这个因素,可能会对后面的入住带来很多问题,这里针对这些威海物业与业主之间可能会发生的矛盾做出列举
1.居委会能选聘物业管理公司吗
      尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象,但实际上,居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。居委会不是小区的产权人,既不享有业主的权利,也不必承担业主的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时,居委会可以进行协调处理,但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。
2.物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙
      无权。向业主交付房屋是开发商的义务,如果业主已经付了房款,则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务,只能以开发商的名义,不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为,是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了,这是不符合法律规定的。
3.开发商与业主、物业管理公司是什么关系
      开发商与业主之间主要是购房合同关系,如果开发商未将其房屋全部卖出,那么开发商也是业主,与普通业主承担相同的权利义务。
开发商与物业管理公司之间通常是两种关系:①从属关系,即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司;②合同关系,开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同,聘请物业管理公司进行前期物业管理。


威海物业与业主那点事

4.物业管理公司能罚款吗
      罚款是一种行政处罚行为,物业管理公司不是行政主体,因而没有罚款的权利。处罚权,只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定,没有任何法律的依据,不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系,物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。
5.物业管理费应向谁收取?物业管理费应按哪个面积收取?包括哪些费用
      支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定,业主与物业管理公司是合同的双方当事人,物业管理公司应向业主收取物业管理费。
严格来说,物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。建筑面积又包括两部分:①套内建筑面积;②可分摊的公用建筑面积。
      实践中,对于没有取得房产证的房屋,物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取:现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费,如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符,以实测报告为准;期房通常按照房屋建成交付时,开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准,购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费。
6.承租人是否应交物业管理费?什么情况下承租人要支付物业管理费
      承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定,因而只具有向出租人支付租金的义务,没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务,房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系,不能混同。
      如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定,由承租人支付物业管理费,并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费,那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费,业主要承担连带缴纳责任。
7.小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取?设备应由谁负责维修
      一般来说,物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业管理公司接受委托代收前面这些费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。
      提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位也可以委托物业管理公司对公共管线和设施设备进行维修养护,但相关费用要由这些单位支付,物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。
8.业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费
      所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内,除了在合同中明确表示在交房时另行收取的,都属于不得收取的费用。因此,如果开发商在合同中没有明示在交房时要另行收取水、电、气等入户费,业主可以拒交此费用。
9.开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗
      不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销,因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并且由于通常情况下,开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费,而收取一年以上的物业管理费是不合法的。
      业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为;如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”,违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”,其余部分仍应要求开发商支付。业主在办理入住手续时,应留存开发商逾期交房的书面违约证据。
10.房屋买了还没住,要交物业管理费吗
      要交。业主没有入住因此水电费可能很少,但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务,也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止,所以业主无论是否入住,只要办理了入住手续,均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。
11.对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗
      应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约,业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下,服务质量却不合要求,业主可以拒交管理费。
12.房屋质量差,管理费还要交吗
      因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系,而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的,二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题,业主应追究开发商的责任,而与物业管理公司并无直接联系,业主不能以此为借口拖欠管理费。
13.物业管理费“涨价”怎么办
      物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准,应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外,开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开业主大会,征得业主同意后方能增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准,业主可以要求物价部门进行协调,也可以通过仲裁或诉讼程序解决。
14.不交物业费,物业管理公司有权停水停电吗
      供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者是不同的法律关系。
停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权,物业管理公司不是小区内的供水供电人,自然不享有供水供电权。在物业管理合同中,约定在业主欠费的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于设他合同条款,依法理,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。
15.买了车位,还要交车位管理费吗
      购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾。购买车位后,业主获得了车位的所有权,但是车位的保洁、保安、照明等等仍需要物业管理公司进行管理。因此,买了车位的业主仍要缴纳车位管理费。
16.物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗
      为了物业管理公司提供服务的方便,业主们通常会允许物业管理公司使用一些公用房屋,但这些房屋的使用应仅限于为业主提供服务。未经业主的许可,物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用。
      未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
17.同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗
      合法。公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后,除正常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设施设备小修和日常运行维修及保养费。二者的使用目的不同。
18.公共设施被损坏谁来修?公共设施被损坏找不到责任人时,损失谁来赔
      由人为因素造成的公共设施损害不在公共维修基金的范围之内,应由责任人承担费用,不得动用公共维修基金。
公共设施被损害找不到责任人时,一般情况下按受益人原则分摊,具体有以下几种情况:
     (1)物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程,除由专业管理部门维修管理的部分外,其余部分的维修费用,由全体产权人按建筑面积比例分摊。
     (2)住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用,由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
     (3)一栋住宅有两个或两个以上单元门的,专属于
      一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费,由该单元门内全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊;在一栋住宅内,专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
19.业主财物被盗,物业管理公司该赔吗
      一般来说不能让物业管理公司直接进行赔偿。但如果盗窃是由于物业保安措施的严重失职造成的,物业管理公司要承担相应责任,如何赔偿需要双方协商。
      还存在一种情况,即物业管理合同中约定若发生火灾、财物丢失等情况由物业管理公司赔偿,作为对价业主在平时要支付相应的费用,那么如果发生财物被盗事件,物业管理公司要承担责任。
20.业主在小区内受到歹徒的伤害,物业管理公司应承担责任吗
      如果按照物业管理合同,物业管理公司已经完整履行了保安义务,并且没有失职行为,则不用承担责任。如果存在过失,则要根据过失承担责任。
保安的服务内容是负责小区规划红线以内、业主门户以外的公共秩序维护和公共财产的看管,发生治安案件、刑事案件、交通事故时,应及时报警,并配合公安部门进行处理。保安费不是财产保险,也不是人身保险。物业管理公司的保安工作不是保镖,也不是保管工作。如果履行了保安义务仍无法阻止损害结果发生的,提供保安服务的一方不承担民事责任。
21.物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗
      国家对此并没有明确规定,但考虑到有些业主在装修时不按要求行事,对小区公共利益造成损害,因此物业管理公司收取一定的装修押金是合理的,它可以提醒业主按规定装修。由于该押金是可以退还的,所以对按要求装修的业主没有损害。
如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费,那么业主就要按合同支付管理费;如果双方并没有这种约定,那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。

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